Спрашивайте,
не стесняйтесь

Здравствуйте!

Я открыла ИП. Долгосрочно сдаю квартиру физлицу. Как оформить отношения? Он ведь может арендную плату вносить просто на счет моего ИП? А как быть с квартплатой и электроэнергией? По счетчикам платит квартиросъемщик, остальное — я. Если он будет вносить свою часть квартплаты также на счет моего ИП, с этого станут брать налоги, но ведь это не доход. Как все это оформить?

Спасибо

1

Добрый день!

В том случае, если согласно заключенному договору аренды, коммунальные платежи оплачиваются арендатором сверх стоимости самой арендной платы, даже если коммунальные платежи перечисляются арендатором не арендодателю, а непосредственно ресурсоснабжающим организациям, на основании выставленных счетов, сумма коммунальных услуг признается переменной частью арендной платы. То есть, сама сумма арендной платы является постоянной частью стоимости аренды, а сумма коммунальных платежей, перечисленных арендатором ресурсоснабжающим организациям за арендодателя, является переменной частью стоимости аренды (так как переменная часть арендной платы, то есть, стоимость коммунальных услуг, может меняться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или объема потребляемых услуг). Поскольку обе указанных суммы (постоянная и переменная части) в общей сумме составляют стоимость аренды, то обе составных части арендной платы учитываются в доходах арендодателя. Следовательно, вся сумма арендной платы и коммунальных платежей является доходом арендодателя от сдачи имущества в аренду (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Указанный доход учитывается на дату поступления арендной платы, а при ином способе оплаты — на дату погашения задолженности иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ), то есть, на дату оплаты коммунальных услуг арендатором ресурсоснабжающим организациям. Письмо МФ РФ от 28.06.2011 N 03−11−06/2/99: В том случае, если договором аренды предусмотрена уплата арендатором арендной платы, состоящей из базовой и переменной частей, в целях налогообложения учитываются обе указанные составляющие данной платы. Расходы на уплату коммунальных услуг, как составляющую часть арендной платы, можно учесть в составе налоговых расходов при УСН, с базой налогообложения «доходы минус расходы», на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Письмо МФ РФ от 12.05.2005 N 03−03−02−04/1/116 (п. 1). Для того, чтобы переменная часть не учитывалась в составе доходов арендодателя, необходимо либо менять договорные отношения сторон (заключать агентский договор на оплату коммунальных платежей), либо переходить на УСН (доходы минус расходы), расходы на уплату коммунальных услуг, как составляющую часть арендной платы, можно учесть в составе налоговых расходов при УСН, с базой налогообложения «доходы минус расходы», на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Подписывайтесь на нас в соцсетях. Ещё больше полезной информации. Тел.: 8−922−613−3739 (Viber, WhatsApp, Telegram) maria@bbmp.ru

Ответить

Оставьте свою почту

Укажите своё имя

Нажимая «Опубликовать», вы соглашаетесь на  политику обработки персональных данных

Лара

26 дней назад

Мария, спасибо за подробный ответ.

А как заключать агентский договор? Он будет приложением к договору аренды? Тогда арендатор должен отдельно проводить оплату коммунальных платежей на мой счет? При этом указывать «за оплату коммунальных услуг»?

Ответить

Оставьте свою почту

Укажите своё имя

Нажимая «Опубликовать», вы соглашаетесь на  политику обработки персональных данных

Мария

23 дня назад

По итогам достигнутых договоренностей с Контрагентом необходимо будет заключить дополнительное соглашение к договору аренды. По тексту дополнительного соглашения отразить, что сверх арендной платы (постоянной части) Арендатором возмещаются Арендодателю услуги по коммунальным платежам (перечислить какие именно услуги: электроэнергия, водоснабжение и т. д.) на основании отдельно заключенного сторонами агентского соглашения. С даты вступления в силу дополнительного соглашения, указанного в п. 1 заключить с Контрагентом агентское соглашение. В силу ст. 1005 ГК РФ По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. В Вашем случае Вы будете являться Агентом, а арендатор — Принципалом. Предмет договора можно сформулировать следующим образом:

Принципал поручает и обязуется оплатить, а Агент обязуется от имени и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, связанные с внесением коммунальных платежей за коммунальные услуги, арендуемом им на основании Договора аренды от «___"________ ____ г. N ___, расположенном по адресу: _____________________________.

Кроме того, по тексту агентского договора также необходимо уточнить порядок документооборота между Сторонами: так, Сторонами устанавливается отчетный период (как правило месяц) по истечение которого Агент предоставляет в адрес Принципала отчет о произведенных действиях с приложением подтверждающих документов. В Вашем случае подтверждающими документами будут копии квитанций ресурсоснабжающих организаций о проведенной оплате. На практике Стороны как правило форму отчета агента согласовывают сразу по тексту договора — в приложении к договору. В свою очередь Принципал оплачивает услуги агента (агентское вознаграждение) в порядке и на условиях, предусмотренных договоров. Сразу оговоримся, что ни максимального, ни минимального размера вознаграждения для Агента не установлено. Так, обязанности предоставления отчетов агента закреплены положениями ст. 1008 ГК РФ, обязанность по оплате — ст. 1006 ГК РФ.

Следовательно, отношения в данной ситуации могут строиться так: Агент оплачивает коммунальные услуги, по истечение отчетного месяца (или иного договорного срока) предоставляет Принципалу отчет агента с приложением квитанций об оплате; акт оказанных услуг и счет на оплату. Принципал оплачиваете Агенту понесенные им расходы на оплату коммунальных услуг, а также агентское вознаграждение.

Ответить

Оставьте свою почту

Укажите своё имя

Нажимая «Опубликовать», вы соглашаетесь на  политику обработки персональных данных

Лара

23 дня назад

Мария, спасибо огромное за подробное разъяснение. Что должно быть написано при переводе этих денег за коммунальные услуги на счет банка? То есть какую припуску нужно сделать, чтобы было ясно, что это именно те деньги, которые идут на коммунальные платежи и налогообложению не подлежат?

Ответить

Оставьте свою почту

Укажите своё имя

Нажимая «Опубликовать», вы соглашаетесь на  политику обработки персональных данных

Мария

23 дня назад

В назначении платежа указать «Оплата по агентскому договору № ---- коммунальные платежи за ___(месяц, год)»

Ответить

Оставьте свою почту

Укажите своё имя

Нажимая «Опубликовать», вы соглашаетесь на  политику обработки персональных данных

Лара

23 дня назад

Мария, спасибо!

Ответить

Оставьте свою почту

Укажите своё имя

Нажимая «Опубликовать», вы соглашаетесь на  политику обработки персональных данных