Как самозанятому сдавать жильё в аренду: правила и ограничения

Коротко — да, самозанятый может сдавать жилую недвижимость: квартиру, комнату или частный дом. Это разрешает статья 6 федерального закона № 422. Сдавать можно и посуточно, и на длительный срок. Количество объектов тоже не ограничено.

Сдачу квартиры можно совмещать с другими доходами на НПД. Главное, чтобы совокупный доход не превышал 2,4 миллиона рублей в год.

Нежилую недвижимость самозанятым сдавать нельзя. И речь не только про коммерческие помещения — офис, склад или магазин. Под запрет подпадают и бытовые объекты — гараж, апартаменты, дача, земельный участок, машиноместо. Также на Налог на профессиональную деятельность — специальный налоговый режим для самозанятых.НПД под запретом найм сотрудников на объект, например, после посуточной аренды квартиры туда нельзя пригласить горничную для уборки.

Если у вас есть гараж или дачный дом, можете сдавать их как физлицо. Для сдачи коммерческой недвижимости, например, магазина или склада, придётся оформить ИП или ООО.

«Когда человек сдаёт в аренду коммерческие объекты, он занимается предпринимательской деятельностью. Так как самозанятый вообще не имеет права их сдавать, он должен сначала отказаться от НПД, зарегистрировать ИП или ООО и применять выбранную систему налогообложения, например, патент или упрощёнку. Если этого не сделать, будут штрафы за предпринимательскую деятельность без регистрации», — Елена Ростова, налоговый консультант, руководитель аутсорсинговой компании «Ключ коммерции».

Для сдачи квартиры в аренду понадобятся такие документы:

Обращаться к нотариусу не нужно. Достаточно заключить с жильцами договор в простой письменной форме. В нём должны быть следующие пункты.

Стороны договора. Укажите ФИО свои и жильцов, паспортные данные, адрес регистрации. Если квартира в долевой собственности, укажите всех владельцев или добавьте фразу, что договор подписывается с их согласия. Если действуете через представителя, укажите его данные и реквизиты доверенности.

Предмет договора. В договоре чётко обозначьте объект: вид (комната, квартира или жилой дом), адрес, этаж, площадь, кадастровый номер.

Срок найма. Укажите, в какой день передаёте квартиру и когда заканчивается договор. Также пропишите, за какое время наниматель должен вас предупредить, если решит съехать.

Оплата. Пропишите сумму ежемесячной платы, дату, например, до 5-го числа каждого месяца, и способ оплаты (перевод на карту или наличными). Укажите, входят ли в сумму коммунальные платежи или оплачиваются отдельно. Можете добавить пункт, что «Наймодатель применяет специальный налоговый режим НПД и формирует чек в приложении «Мой налог» после получения оплаты».

Обеспечительный платёж (залог). Пропишите сумму залога и в каких случаях вы его можете удержать. Например, в счёт последнего месяца проживания или если наниматель испортит имущество.

Правила пользования квартирой. Укажите, кто может проживать в квартире, можно ли подселять людей, передавать квартиру в субаренду, использовать жильё для работы с клиентами. Напишите, что будет, если наниматель нарушит эти условия.

Акт приёма-передачи. В нём фиксируют состояние квартиры, сумму залога, перечень имущества на момент передачи и при выезде: мебель, технику и их состояние, показания счётчиков, количество ключей.

Если заключаете договор больше чем на год, будет обременение права собственности, которое нужно зарегистрировать в Росреестре. Это требование статьи 674 ГК. Подать заявление может и собственник, и наниматель через МФЦ или сервис на сайте Росреестра. Но на практике обычно обходятся без регистрации — заключают договор на срок до 12 месяцев, а потом просто продлевают.

Если сдаёте квартиру на НПД, отдельно уведомлять налоговую не нужно. Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» и выдавайте чек каждый раз, когда получаете оплату от жильцов.

В чеках указывайте:

Залог и коммунальные платежи — не ваш доход, поэтому в чеках их показывать не нужно. Если банк автоматически считает все поступления по карте, удобнее, чтобы жильцы оплачивали коммуналку напрямую или переводили эти суммы на отдельную карту.

Ставка налога за сдачу квартиры зависит от того, кто вам платит:

Приложение «Мой налог» автоматически рассчитает сумму НПД. В течение месяца вы получаете оплату и формируете чеки. До 12-го числа следующего месяца приходит сумма налога. Оплатить его нужно до 28-го числа, например, налог за май платите до 28 июня.

«Если вид деятельности самозанятого не «сдача жилья в аренду», он имеет право сдавать квартиру как физлицо и платить НДФЛ. Например, ваш вид деятельности по НПД — продажа товаров ручной работы, тогда доход от сдачи квартиры можно декларировать по 3-НДФЛ и потом получать налоговые вычеты за дорогостоящее лечение, обучение себя и родственников, при покупке квартиры.

Если же вид деятельности — «сдача в аренду», у налоговой могут возникнуть вопросы. Она может посчитать, что вы сдаёте жильё в рамках НПД, но не формируете чеки и не платите налог, а вместо этого переводите тот же доход в НДФЛ, чтобы получать вычеты. В этом случае я рекомендую отказаться от статуса самозанятого и только потом сдавать жильё как физлицо», — Елена Ростова, налоговый консультант.

Официальный договор нужен по нескольким причинам.

«У налоговой инспекции много инструментов, чтобы проверить, сдаётся ли помещение. Самый простой — когда человеку регулярно приходят одинаковые платежи на карту. Сначала в рамках 115-ФЗ банк запросит информацию по таким переводам. Думаю, ни один арендатор не будет скрывать, что он платит за квартиру. Затем эта информация уходит в налоговую, которая проверяет, декларирует ли собственник доход и платит ли налоги.

В моей практике были случаи, когда соседи сообщали в налоговую инспекцию или другие контролирующие органы, что квартира сдаётся. В сельской местности такую информацию может подать администрация села или управа.

Выявить аренду коммерческого помещения ещё проще. Если арендатором выступает ИП или организация, у них могут запросить договоры аренды. Также предприниматели иногда регистрируют кассы по месту нахождения магазина — налоговая видит адрес и может проверить, платит ли собственник помещения налоги.

Поэтому лучше не пытаться обойти закон. Если самозанятый не формирует чеки или отражает не все доходы, ему доначислят НПД. Также к нему применят штрафные санкции за неуплату налога в размере 20−40% от суммы недоимки. Кроме этого есть штрафы за невыдачу чека, и в некоторых случаях они составляют 100% от суммы продажи», — Елена Ростова, налоговый консультант.

Да, если это жилое помещение. Вы формируете чеки в приложении «Мой налог» и платите НПД 4%, если наниматель физическое лицо, и 6%, если сдаёте организации или ИП. Нежилую недвижимость на самозанятости сдавать нельзя.

Укажите сумму и дату поступления, тип плательщика: физлицо, ИП или организация. Пропишите назначение платежа, например, «Плата за найм квартиры за март 2026 года». Чеки формируйте в приложении «Мой налог» после того, как получили деньги. Учитывать коммунальные платежи и сумму залога не нужно, потому что они не являются доходом.

Любое количество, если это жилые помещения. Ограничение на самозанятости при сдаче квартиры в аренду действует не по числу объектов, а по доходу — не более 2,4 миллиона рублей в год. Если превысите этот лимит, нужно перейти на другой налоговый режим, например, зарегистрировать ИП.

Сдавать отчётность и отдельно уведомлять ФНС не нужно. Вы формируете чеки в приложении «Мой налог», когда получаете оплату. Затем платите НПД раз в месяц по уведомлению в приложении.

Нельзя сдавать нежилые помещения, например, апартаменты или садовый дом. Запрещено нанимать работников, допустим, если захотите взять администратора для приёма заказов на посуточную аренду. Также есть лимит дохода — 2,4 миллиона рублей в год. Если превысите эту сумму, придётся отказаться от НПД и зарегистрировать ИП.