Как ИП на АУСН правильно оформить продажу коммерческой недвижимости?

Question

Как ИП на АУСН правильно оформить продажу коммерческой недвижимости?

Д
Диана

У меня ИП на АУСН 8%. Приобрела коммерческую недвижимость 9 лет назад, когда ИП уже было зарегистрировано, хочу продать. Каким образом это могу сделать? Как физлицо, уплатив 13% НДФЛ? Или если срок более 5 лет владения, то налогом не облагается? Или нужно как ИП под АУСН 8%? И нужно добавлять какой-то дополнительный ОКВЭД, если через ИП продавать?

1

27 апреля 2026

Ответы

Александр Бударагин Эксперт · Answer 1

Для продажи коммерческой недвижимости, приобретенной 9 лет назад, у вас есть два основных варианта налогообложения: как физическое лицо с уплатой НДФЛ или как индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН. Выбор зависит от того, использовалась ли недвижимость в предпринимательской деятельности. 1. Продажа как физическое лицо (с уплатой НДФЛ): Если недвижимость НЕ использовалась в предпринимательской деятельности: Доход от продажи будет освобожден от НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), поскольку срок владения превышает 5 лет. В этом случае не имеет значения, что вы ранее имели статус ИП. Если недвижимость ИСПОЛЬЗОВАЛАСЬ в предпринимательской деятельности: Освобождение от НДФЛ по сроку владения (более 5 лет) не применяется к нежилым помещениям, использовавшимся в предпринимательской деятельности, даже если статус ИП прекращен (Письма Минфина России от 10.09.2021 № 03−04−05/73524, от 29.03.2021 № 03−04−05/22415). Доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы превышения 5 млн руб. с 2025 года). Имущественный вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, не применяется в отношении доходов от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (абз. второй пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). 2. Продажа как ИП на УСН 8%: Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи, как правило, учитывается при определении налоговой базы по УСН. При этом такие доходы освобождаются от НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Налогообложение по УСН не зависит от того, в каком статусе вы приобретали недвижимость (как ИП или как физическое лицо) и использовалась ли она непосредственно перед продажей. Важно: Если вы решите продавать как ИП, необходимо убедиться, что у вас есть соответствующий код ОКВЭД, связанный с продажей недвижимости. Хотя отсутствие кода ОКВЭД не всегда означает, что продажа не является предпринимательской деятельностью, его наличие является дополнительным аргументом в пользу квалификации дохода как предпринимательского (Письма Минфина России от 28.10.2013 № 03−11−11/45470, ФНС России от 12.02.2020 № СД-19−3/29@). Если вы не планируете продолжать предпринимательскую деятельность, связанную с недвижимостью, возможно, стоит рассмотреть вариант продажи как физическое лицо. Ключевой фактор: Основным критерием для определения налогообложения является использование недвижимости в предпринимательской деятельности. Если недвижимость, даже будучи коммерческой, не была вовлечена в вашу предпринимательскую деятельность (например, не сдавалась в аренду, не использовалась для офиса или производства), то при сроке владения более 5 лет доход от ее продажи, скорее всего, не будет облагаться НДФЛ. Однако, если недвижимость по своему назначению не предназначена для личных нужд (например, это склад или производственное помещение), налоговые органы могут попытаться квалифицировать доход от ее продажи как предпринимательский.