Отнести к УСН или НДФЛ при продаже недвижимости?

Добрый день!

Физическое лицо продало недвижимость, которое сдавало в аренду как ИП более 10 лет. В договоре купли-продажи фигурируют реквизиты физического лица, а не ИП. У ИП ОКВЭД отсутствует на продажу недвижимости, только аренда и управление. Согласно Письмо Минфина России от 26.08.2021 № 03−04−05/68971 следует платить НДФЛ, а не УСН. Как возможно это отнести на УСН?

Ответы

  • Добрый день.

    Доходы от реализации имущества, которое ИП использовал в бизнесе, относят к доходам от предпринимательской деятельности, с которых нужно платить налог при УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК, письма Минфина от 05.03.2022 № 03−04−05/16195, от 22.09.2021 № 03−11−11/76758, от 26.08.2021 № 03−04−05/6897). Например, ИП продал недвижимость, которую сдавал в аренду, или автомобиль, на котором возил товар. Когда купили имущество — до упрощенки, во время или до регистрации ИП, не имеет значения. Если ИП сначала сдавал помещение в аренду, а потом решил продать, это свидетельствует об использовании имущества в бизнесе. Неважно, что в документах при покупке и продаже помещения не указан статус ИП.

    Кроме того, когда ИП продает нежилое помещение, в личных целях оно не может использоваться, поэтому доход от продажи надо учитывать в рамках УСН. Подтверждает это арбитражная практика, например определения Верховного суда от 04.05.2022 № А41−8332/2021 по делу № 305-ЭС22−5666, от 26.10.2021 № 310-ЭС21−19841. Платить НДФЛ и применять вычет по этому налогу нельзя при продаже имущества, которое ИП на УСН использовал в предпринимательстве. Об этом — письма Минфина от 14.01.2020 № 03−04−05/847 и от 29.04.2016 № 03−11−11/25462, определения Верховного суда от 19.12.2018 № 310-КГ18−20868 по делу № А35−3121/2017, от 25.12.2018 № 309-КГ18−21893 по делу № А76−14703/2017.

    • Но ведь в письме, на которое 26.08.2021 № 03−04−05/6897 вы как и я ссылаетесь указано: "В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения". Аналогично и в письме 05.03.2022 № 03−04−05/16195 — также деятельность по продаже. Аналогично и в письме № 03−11−11/76758 от 22.09.2021 Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем НЕ УКАЗЫВАЛСЯ при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса. Соответственно, если у тебя деятельность по купле-продажи недвижимости — это УСН. Если ты много лет сдавал в аренду и решил продать — это НДФЛ, независимо от статуса ИП. Минфин хочет ОКВЭД купля-продажи недвижимости, а также сделки по продаже недвижимости — тогда это УСН. Такая печальная картина на сегодняшний день.

Нужен срочный ответ?

Задайте вопрос бесплатному ИИ-Ассистенту и получите ответ за несколько секунд